NUEVOS REQUISITOS PARA FACTIBILIDAD DE DRENAJES DE AGUAS LLUVIAS EN OPAMSS


1.-Llenar Formulario completo de 8 hojas, en las que se incluya:

• Declaración jurada de profesional
• Declaración jurada de propietario o apoderado

2.- Copia de escritura de propiedad
3.- Descripción técnica del terreno
4.- Dos planos de levantamiento topográfico
 5.-Recibo de pago del respectivo arancel

Si el inmueble esta colindando o es atravesado por quebrada o río, deberá presentar en el levantamiento topográfico:

• La infraestructura de Aguas lluvias existentes en el entorno y dentro del inmueble.
• Estudio Hidrológico de acuerdo al Articulo V.14 del Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS y Municipios Aledaños, que dice lo siguiente:

La zonas de protección que no cuenten con vegetación adecuada o que presente cambios de nivel mayores de un metro, deberán ser protegidos con obras tales como taludes engramados, estaquillados, barreras naturales,etc.

El ancho de la zona de protección original en quebradas secas o estacionarias, podrá reducirse mediante la construcción de muros o la combinación de muros y taludes cuya relación será de 1.5 horizontal por 1.0 vertical o mediante el cambio de la inclinación de los taludes, la cual podrá aumentarse mediante tratamientos especiales de los mismos, con suelo cemento, enchapados y otros; pero tal medida deberá justificarse mediante la presentación de un estudio elaborado por un laboratorio de suelos y materiales. Solamente por motivos plenamente justificados se permitirá la tala de árboles dentro de la zonas de protección o la variación de su perfil natural cuando este se encuentre cubierto de vegetación natural.

NUEVOS REQUISITOS PARA CALIFICACIÓN DE LUGAR EN OPAMSS


1.-Llenar Formulario completo de 8 hojas, en las que se incluya:

• Declaración jurada de profesional
• Declaración jurada de propietario o apoderado

2.- Copia de escritura de propiedad (Puede ser válido el contrato de arrendamiento)
3.- Descripción técnica del terreno
4.- Dos planos de levantamiento topográfico

5.-Recibo de pago del respectivo arancel

Cuando se pide cambio de un inmueble hasta los 200 m2, en área urbana y que cuenta con servicios de infraestructura, Únicamente se solicitará:

1.-Llenar Formulario completo de 8 hojas, en las que se incluya:

• Declaración jurada de profesional
• Declaración jurada de propietario o apoderado

2.- Copia de escritura de propiedad (Puede ser valido contrato de arrendamiento)
3.- Descripción técnica del terreno
4.- Recibo de pago del respectivo arancel
5.- Dos planos doble carta conteniendo;

• Esquema de ubicación de huella de edificaciones y planta arquitectónica esquemática.

Sí la  OPAMSS considera necesario ampliar la información puede pedirle lo siguiente:

• Descripción de negocio o actividad firmada por propietario.
• Fotografía impresa de los espacios existentes
• Declaración jurada de que ha superado observaciones anteriores

NOTA: El expediente se dará por ingresado cuando se obtenga la boleta de presentación, la revisión preliminar no constituye ingreso de expediente.

¿QUE ENCARECE LAS SEGREGACIONES DE TERRENO?

Muchas veces nos encontramos en la necesidad de comunicarle a nuestros cliente  ¿Que hace que sea caro un trámite de SEGREGACIÓN? y aprovechando este medio quiero contarles, que hasta hace apenas algunos años este proceso era relativamente barato, ya que el CNR era la única  institución gubernamental que se encargaba de hacer las revisiones respectivas de la segregaciones, pero debido a una serie de señalamientos que tuvo esta institución respecto a la legalización de ciertas cuestionadas lotificaciones, esta institución decidió compartir la responsabilidad con otras (OPAMSS, VMVDU, etc) 

Es de esa manera que el CNR decide aprobar únicamente las segregaciones de uno o dos terrenos (siempre y cuando el terreno a segregar  no tenga antecedente de pertenecer a otra segregación).

Esto quiere decir que si el propietario de un terreno quiere dividirlo en menos de tres partes, este podrá hacerlo fácilmente en el CNR, (previamente investigado de que no pertenece a otro segregado).

Pero en la mayoría de las veces, los terrenos se les quiere subdividir en mas de tres porciones, es entonces cuando el CNR remite el tramite a las instituciones reguladoras respectivas del lugar (OPAMSS, VMVDU, OPLAGEST, OPVSA, etc), esto implica que el propietario deberá tener en mente que el costo del proceso de legalización se vera notablemente incrementado.

 los pasos a seguir serian los siguientes:

1. Ser aprobado por la institución reguladora respectiva del lugar (algunas de ellas piden otros requisitos como solvencia municipal, papeleo autenticado por notario, etc.)
2. Una vez aprobado por estas instituciones, se procede a hacer el tramite respectivo en el CNR.

Entonces tenga en cuenta lo siguiente:

para hacer una segregación, 

• Son dos aprobaciones las que tiene que hacer, en las dos tiene que tener en cuenta el respectivo arancel y costo del trámite.
• El levantamiento topográfico con que haga el primer tramite deberá estar bien hecho, de no ser así habrá mal gastado su dinero porque cuando llegue a manos del CNR, este sera rechazado.
• Un punto importante a considerar es que el CNR es el encargado de revisar el plano topográfico, la orientación, cierre poligonal de las parcelas, coordenadas geodésicas, etc., Las otras instituciones regulan dimensión de terrenos, circulaciones y otras cosas.

DIFERENCIAS ENTRE SEGREGACIONES, DESMEMBRACIONES EN CABEZA DE SU DUEÑO Y PARTICIONES.

Esta publicación la hacemos para aclarar un poco los distintos conceptos de los actos catastrales. 


SEGREGACIÓN SIMPLE:
Esta figura jurídica se da cuando un propietario desea subdividir un terreno, en una o varias partes, las cuales se llamarán SEGREGACIONES  y al final quedará una parte que se llama EL RESTO. Las segregaciones normalmente tienen un propietario especifico, el cual es conocido antes de hacer el acto jurídico, cada segregación generará una única matricula, Entendiéndose que el resto pertenecerá al propietario o a la sucesión de este, el cual tendrá su propia matricula, diferente a la del terreno madre.

Fig. 1: Esquema de Segregación Simple.

DESMEMBRACIÓN EN CABEZA DE SU DUEÑO:
Esta figura jurídica se da cuando un propietario desea subdividir un terreno, en una o varias partes, las cuales se llamarán DESMEMBRACIONES, Estas pueden ser de un propietario conocido, o de uno propietario desconocido, esta figura normalmente se da cuando el dueño del terreno quiere generar subdivisiones con su respectiva matricula para ser vendidos en un futuro.

Fig. 2: Esquema de Desmembración en Cabeza de su Dueño.

PARTICIONES:
Esta figura jurídica puede ser Judicial o Extrajudicial, en ella se establece como un terreno quedará en proindivisión en dos o más propietarios y en el cual a cada uno se le asigna un porcentaje del terreno madre, normalmente este tiene una sola matricula para cada una de las partes.

Fig. 3: Esquema de Partición

TOPOGRAFÍA CASERA

Esta publicación la hacemos para aquellas personas que por algún motivo tienen necesidad de demarcar o delinear un terreno y no pueden pagar un topógrafo.

COLOCACIÓN DE NIVELES

Para realizar la nivelación del lote, requerimos de una manguera transparente de 1/2” de diámetro y de no más de 10 m de longitud.

La manguera se llena con agua, evitando la presencia de burbujas en el interior. Esta operación puede desarrollarse con la ayuda de un balde o de un cilindro.

Para iniciar la nivelación, se colocan estacas en las esquinas y a lo largo de los linderos del terreno. Éstas deben enterrarse a una profundidad suficiente para que tengan una buena estabilidad, verificando además con una plomada, que se mantengan en posición vertical.

Con una de las estacas ubicadas al frente del terreno, se mide 1.00 m desde el nivel de la vereda y se marca. Luego, estiramos la manguera hasta alcanzar la segunda estaca, y valiéndonos del nivel de agua dentro de la manguera, trasladamos dicho nivel a esta segunda estaca. Para ello es importante esperar a que el nivel de agua se haya estabilizado. (ver figura ).

Fig. 1 : Como colocar niveles con manguera.

Este proceso lo podemos desarrollar con las otras estacas en tramos de 10 a 20 m y la cantidad de veces que se necesite según la pendiente del terreno.

Utilizando las marcas en las estacas, ya podemos medir en forma horizontal y proceder a demarcar los linderos (Como se muestra en Fig. 2). Si medimos en forma inclinada, siguiendo la pendiente, obtendremos medidas incorrectas.

Fig. 2 : Forma de demarcar Linderos

Si queremos calcular el desnivel del terreno, medimos la diferencia de alturas entre estacas y simplemente realizamos una resta (Fig. 3).

Fig. 3 : Forma casera de obtener desniveles

CÓMO ORIENTAR LOS PLANOS TOPOGRÁFICOS

La orientación de los planos está íntimamente relacionada a dos factores: 
1- Con la forma en que leemos los planos: Es bastante raro en nuestro medio encontrar dibujos que estén orientados verticalmente 

fig. 1 : por comodidad es mas adecuado leer planos de forma horizontal

En caso existiera, probablemente se deba al contenido de la hoja, pero lógicamente este plano será rechazado por las instituciones de gobierno, debido a varios factores, en primer lugar, a lo incomodo que resultara leerlo, luego pensemos que doblarlo seria dañino para el mismo plano, y no digamos el archivarlo,  esto no debe suceder.

2-Con el contenido de la hoja: Esto se relaciona con el objeto que se desea representar en un plano.
Observe el siguiente ejemplo: Tenemos que ubicar por separado estos tres dibujos de terrenos en una hoja de plano topográfico.

Fig. 2 : Distintas formas en que puede estar orientado un terreno, terreno 1: de Oriente a Poniente, terreno 2: Hacia el Norte y terreno 3: Noreste-Sureste (diagonal).

Fig. 3 : Orientación de Plano para un terreno horizontal.

Cuando el terreno se orienta horizontalmente, no existe problema, perfectamente se adapta a la hoja del plano dibujado.















En caso de que el terreno este orientado en forma vertical, lo ideal seria tener a la mano otro formato de hoja, con membrete (cajetin) vertical, para disponerlo correctamente con el Norte hacia arriba.

Fig. 4: Ubicación de terreno en forma vertical

En el tercer caso, y hasta donde se pueda hay que tratar de orientar el dibujo con el Norte hacia arriba

Fig. 5: Ubicación de terreno en forma diagonal.

Pero si la escala No lo permite, hay que adaptar el dibujo al formato de la hoja, no importando romper con la orientación del Norte

EL ESPACIO DE 0.15 m X 0.25 m


Este espacio de 15 cms por 25 cms, fue creado por personeros del antiguo DUA para la aprobación de proyectos, este espacio que se ubica en los planos, es utilizado por las instituciones de gobierno (OPAMSS y todas las oficinas del VMVDU),para poner sellos u observaciones.
Las ubicaciones de este espacio que son más utilizadas, se ubican al lado derecho, aunque no hay en el reglamento de las instituciones una posición determinada; esto quiere decir que si al dibujante le place colocarlos al lado izquierdo o al centro de la hoja podría hacerlo, pero NO  es recomendable que haga, ya que por tradición se ha colocado como se muestra en los siguientes ejemplos:

fig. 1: ubicación vertical-inferior-derecha

fig. 2: ubicación vertical-centro-derecha

fig. 3 : vertical-centro-derecha

fig. 4 : horizontal-centro-derecha

fig. 5: horizontal-inferior-derecha

fig. 6 : muestra de espacio de 15x25, con sus respectivos sellos

Es de destacar que en los planos que se presentan al CNR este espacio no se necesita.

Requisitos y solicitudes para AMUVASAN - OPVSA

La Oficina de Planificación del Valle de San Andrés (OPVSA) es el organismo que se encarga de vigilar y autorizar las actividades que se refieren al desarrollo territorial de los Municipios que conforman -AMUVASAN- San Juan Opico, Colón, Armenia, Sacacoyo, Ciudad Arce y Quezaltepeque

La dirección de esta oficina es 

Entre 1ª Avenida Norte y 1ª Calle Poniente, Lourdes, Municipio de Colón.
Teléfonos: (503) 2318-9010 ó (503) 2318-9012
Fax: (503) 2338-4731 – Correo Electrónico: amuvasangerencia@gmail.com

Para realizar trámites en esta oficina estos son los requisitos:

• Requisitos para factibilidad de proyectos de construcción
• Requisitos para factibilidad de proyectos de parcelación
• Requisitos para permiso de proyectos de construcción

Y las solicitudes que debe llenar son las siguientes:

• Formulario A: Solicitud factibilidad de proyectos incluye Revisión Vial
• Formulario A-A: Solicitud factibilidad de proyectos NO incluye Revisión Vial

• Solicitud de pre-calificación de lugar
• Solicitud de calificación para segregación simple
• Solicitud de regularizaciones
• Solicitud de permiso de proyectos de construcción
• Solicitud de permiso de proyectos de parcelación

ACERCA DE LOS REQUISITOS QUE EXIGE EL CNR PARA REUNIÓN DE INMUEBLES.


Publico el siguiente articulo porque constantemente nos encontramos con algún tipo de resistencia de parte del notario al indicarle que firme los planos, y es que la Oficina de Mantenimiento Catastral del CNR entre otras cosas exige lo siguiente:



  • Indicar en el Plano de levantamiento, las parcelas a reunir con sus áreas inscritas y antecedentes correspondientes, así como el área total del inmueble reunido.

Imagen No. 1: Ejemplo de cómo identificar dos lotes distintos en un mismo plano, observe que el área del terreno de la izquierda, según escritura esta descrito hasta los milímetros, no así el terreno de la derecha que esta escrito hasta los centímetros.

Imagen No.2: Muestra de la reunión de dos inmuebles con distinto sistema de numeración

Firmado y sellado en original por el profesional responsable del levantamiento, 

del notario lo cual presume la responsabilidad del mismo sobre la información registral que presenta, y firma en original del o los propietarios del inmueble. 

Imagen No. 3: Ejemplo de como ubicar en el membrete el espacio para que firme el Propietario y el Notario.

El formato 0.55x0.55


Ocasionalmente nos encontraremos con este requerimiento de las oficinas gubernamentales, para entenderlo estudiemos el reglamento, este dice:


Para toda presentación de proyectos los planos deberán sujetarse a las siguientes 
disposiciones siguientes:
Las dimensiones deberán ser en base a un módulo de cincuenta y cinco centímetros
(0.55) en ambas direcciones o múltiplos de medios módulos sin exceder de un metro
diez centímetros (1.10 MS) en el ancho y un metro sesenta y cinco centímetros (1.65
MS) en el largo.

Aunque parezca sencillo de entender hemos conocido personas que tienen dudas al aplicar este formato, sin embargo existen muchas posibilidades de cumplir con este requisito, estas son las siguientes:

0.55x0.55

0.825x0.55

1.375x0.55

1.65x0.55

0.55x0.825

0.825x0.825


1.10x0.825

1.375x0.825

1.65x0.825

0.55x1.10

0.825x1.10

1.10x1.10

1.375x1.10

1.65x1.10


Obsérvese que en cada uno de los esquemas existe un cuadro en el costado inferior derecho, en futuras publicaciones hablaremos de este cuadro de 0.15x0.25

COSTO DE  TASAS MUNICIPALES O ARANCELES DE OPAMSS

Las actuales Tasas por Servicios Municipales del Área Metropolitana de San Salvador, fueron establecidas legalmente según el siguiente cuadro:

		Diario
No.	Municipio	Oficial No.	Tomo	Fecha
1	Antiguo Cuscatlan	200	389	25-10-2010
2	Apopa	4	362	8/1/2004
3	Apopa Plan El Angel	94	375	2/10/2004
4	Ayutuxtepeque	183	389	1/10/2010
5	Ciudad Delgado	183	389	1/10/2010
6	Cuscatancingo	80	363	3/5/2004
7	Ilopango	193	381	15-10-2004
8	Mejicanos	10	362	16-01-2004
9	Nejapa	165	384	5/9/2009
10	San Marcos	187	385	8/10/2009
11	San Martin	200	389	25-10-2010
12	San Salvador	176	388	22-09-2010
13	Santa Tecla	171	171	14-09-2010
14	Soyapango	27	362	10/2/2004
15	Tonacatepeque	190	389	12/10/2010

PERMISOS PREVIOS  PARA CONSTRUCCIONES Y PARCELACIONES HABITACIONALES EN GENERAL:

Servicios                                            Arancel                  Unidad

Calificación del lugar                                       $0.06       M² área total de terreno

Línea de construcción                                      $0.10       M² área total de terreno

Factibilidad de drenajes de aguas lluvias          $0.10        M² área total de terreno

Revisión vial y zonificación                             $0.16       M² área total de terreno

REVISIONES ESPECÍFICAS PARA OTORGAMIENTO DE PERMISOS :

Si va a Construir, Reparar o Remodelar una vivienda 

y el área de su terreno es MENOR de 25.00 m2

$20.00     Tasa Única

Si va a Construir, Reparar o Remodelar una vivienda 

y el área de su terreno es MAYOR de 25.00 m2

$0.81     M2 del área total de construcción

Si va a Construir Muros o Tapiales

$0.81     M2 de la pantalla del Tapial o Muro

Si va a desarrollar una Urbanización

$0.51     M2 del área total del terreno

Para recepción de obras de construcción

$0.81     M2 del área total de construcción

Para recepción de obras de Urbanización

$0.51     M2 del área total del terreno

REVISIONES DE COMPLEJOS  HABITACIONALES Y/O  REGÍMENES DE CONDOMINIOS PARA OTORGAMIENTO DE PERMISOS :

Para la construcción y/o parcelación de desarrollos habitacionales de tipología unifamiliar y régimen de condominio con área de lote de HASTA 75.00 M² (popular) para la primera y área construida de HASTA 36.00 M² (popular) la segunda, se cobrarán las tasas que se detallan:

Servicios                                            Arancel                  Unidad

Calificación del lugar                                       $0.03       M² área total de terreno

Línea de construcción                                      $0.05      M² área total de terreno

Factibilidad de drenajes de aguas lluvias          $0.05        M² área total de terreno

Revisión vial y zonificación                             $0.08       M² área total de terreno

Si va a Construir, Reparar o Remodelar una vivienda 

y el área de su terreno es MENOR de 25.00 m2

$15.00     Tasa Única

Si va a Construir, Reparar o Remodelar una vivienda 

y el área de su terreno es MAYOR de 25.00 m2

$0.60     M2 del área total de construcción

Si va a Construir Muros o Tapiales

$0.60     M2 de la pantalla del Tapial o Muro

Si va a desarrollar una Urbanización

$0.30     M2 del área total del terreno

Para recepción de obras de construcción

$0.60     M2 del área total de construcción

Para recepción de obras de Urbanización

$0.30     M2 del área total del terreno

PERMISOS PREVIOS  PARA CONSTRUCCIONES Y PARCELACIONES

 NO HABITACIONALES:

Servicios                                                    Arancel                  Unidad

Calificación del lugar (hasta 300 m2)    $60.00                 Tasa Única

         Calificación del lugar (mayor a 300 m2)             $0.20                 M2 del área total del terreno

Linea de construcción                          $60.00                 Tasa Única

OPLAGEST-LOS NONUALCOS.

El 28 de noviembre de 2007 se aprobó el Plan de Desarrollo Territorial de La Paz, y el 1 de octubre del 2008, comenzó a operar OPLAGEST-Los Nonualcos, con ello se conformó una oficina eminentemente técnica de planificación y gestión territorial, control del suelo y de trámites de requisitos previos y dictámenes técnicos de parcelación y construcción.

Esta se encarga de la aprobación técnica de 

• Parcelaciones

• Urbanizaciones

• Construcciones

Y abarca los siguientes municipios:

• San Luis Talpa,

• Zacatecoluca, 

• Olocuilta, 

• Tapalhuaca, 

• Tecoluca, 

• Santiago Nonualco, 

• San Juan Talpa, 

• Santa María Ostuma, 

• San Pedro Nonualco, 

• El Rosario, 

• San Luis La Herradura, 

• Cuyultitan.

• San Pedro Masahuat,

•  San Rafael Obrajuelo,

A continuación le proporcionamos algunos enlaces de formularios más útiles para la aprobación de proyectos:

• Formulario A y A-1: Factibilidad de Proyectos de Parcelación y construcción.
• Formulario B y B-1: Dictamen técnico de proyectos de Parcelación y/o Construcción.
• Formulario C y C-1: Recepción de Proyectos de Parcelación y Construcción.
• Formulario D: Precalificación de Lugar
• Formulario E: No afectación vial

Otros enlaces importantes de OPLAGEST:

• Tasas municipales
• Formato para delegar profesional
• Ordenanzas Diario Oficial